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S019｜北京商业地产从业者：租赁下行与转型迷茫
行业： 商业地产
地区： 北京
人物与概要
女性，2016年进入地产行业，任职高端商业地产企业
投稿人讲述写字楼出租、零售和酒店运营承压，以及所在企业的现金流、降薪和改造项目困境。面对求职碰壁，她暂时留在原岗位，同时学习外语寻找转行可能。
视频来源： 「大摩」20260908：AI影响就业和收入的逆市场共识观点，“城市老登”是最大受益者｜分享观众投稿
读信时间： 00:18:08—00:22:09
正文为公开视频读信的整理文本，标题与概要由整理者概括。来信中的经历与判断请结合原视频阅读。
投稿正文
老厉害你好,首先非常感谢你在YouTube上的干货分享,关注你一年多了,看你的节目感觉增广见闻,受益匪浅,看了几天的分享,发现没有地产行业,大概ICU里了,已经没有人关心了,那我就来分享一下,坐标北京,走高端商业地产方向,在国内其他城市和海外都有项目,因为企业没有上市,相对来说压力比一众疯狂扩张的上市房企要好一丢丢,但也受到了非常大的影响,第一,经营上,在北京核心区我们有几栋写字楼,从疫情后就出租率持续在走低,现在已经掉到了大概之前的70%,
这个在以前是完全不能想象的,以乘租我们办公楼的一个外企为例,原本是租了两栋楼的多个楼层,现在只剩下一栋楼里面的,两层了,近两年受到AI的影响更是裁员降薪,想搬到朝阳还是通州去,最后我们企业联合政府挽留了下来,同时我们运营的商业零售也很差,也是从疫情之后开始,高端店陆续的关门,一般的店铺不然就是拖欠着租金或者走人,甚至之前还闹出来因为催租金催的太紧,租户要跳楼的闹剧,另外运营酒店行业也受到了影响,疫情后本来酒店行业是复苏的,但是最近两年开始呈现下滑态势,
以今年为例,本来暑期是来京旅游的旺季,以往酒店都无房可住,但今年完全不行,而且附近同类型的酒店又在增加,竞争更加的激烈了,第二是我们在外地的项目,虽然因为早年靠关系拿地很便宜,但是运营不善加之房地产市场低迷,现在也是处于寻找买家的状态,海外项目也只是默默经营,不再做任何宣传,虽然企业号称几百亿,但是重资产很难出手,现金流非常不好,现在企业就是降薪裁员,我也是经过两次降薪了,降了大概三分之一,第三,我最大的感触就是这两年政府的手势越伸越长了,
我们参加一个商会组织,就是街区商户为了方便组织娱乐活动成立的,甚至没有明确的会员费,但是从去年起就开始各种的严查,从财务到理事会再到章程等等,今年开始让我们成立党组织,并且再组织活动的话,要先经过党组织的知晓指导才能进行,就今年已经好几次走访企业进行调查了,另外,因为企业领导有参加工商联政协等部门组织,经常性下发各种材料要求填报,包括但不限于税收情况就业等等,提交材料里也要各种的表态,支持组织和党的决策等等,更为重要的一点是政府也在插手企业的经营,
因为我们经营的这个区域的开发运营权属于我私所有,但是从去年开始,区政府就想改,改造我们经营的这个区域,成为以金融产业为特色的街区,但是街区整体改造投入会非常大,数十亿的资金缺口,政府又不会给钱,我们一开始并不同意,政府就开始各种施压,例如街道办就在我们运营的商业部分,在消防,在垃圾处理的方面去找麻烦,一个年纳税额2000多万的企业竟然被街道办去拿捏,就很魔幻,而且政府领导也是多次来访劝说,终于在今年老板松口了,同意配合政府改造,但是因为企业和政府都缺钱,
导致现在改造进程非常缓慢,金融企业招商,尤其是外资也没有什么太大的进展,说实话,金融产业一直不开放,外资也进不来,我也不是很看好这次改造,说说我自己,我从16年就进入地产行业到今天,也是见证了起高楼验兵客和楼塌了的过程,最近两年也在想换工作,但是市场太差了,新一的岗位投地了基本都石沉大海,或者要求垂直经验,又加上是未婚未育的女性,甚至现在日常工作比以前少了很多,就只能先苟着,有空就恶补外语,看看之后能不能换个赛道,没有什么副业还是很迷茫,
而且看周围朋友,大家都有一种在默默等死的感觉,想起来龙胤台在大江大海1949里那句话,大意是在时代的大潮里,每个人都是一滴水,没有谁能左右自己的命运,再次感谢老厉害的节目,希望以后能有更多精彩内容呈现,
故事评价与启示
以下为整理者分析，与投稿原文分开。
评价
高端商业地产也依赖租户和消费者的支付能力，项目档次无法抵消需求收缩。运营、改造与合规事务叠加，却未带来相应收入，体现了管理成本的黏性。来信对婚育身份影响求职的感受，值得与岗位收缩一起看。
启示
转型可以先识别租户管理、商业分析和跨部门协调的可迁移部分。语言学习需要与目标工作连接，单靠增加一门语言难以自动跨越行业门槛。
值得关注的点
- 租金优惠与空置期之后，商业项目真实经营现金流如何。
- 改造投入是否有可验证的租户需求，还是仅延后承认原模式失效。