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S032｜深圳商业办公运营：租金下滑，换房后设法减债
行业： 商业地产 / 租赁运营
地区： 深圳
人物与概要
私营企业商业办公项目租赁与运营人员
投稿人从所管理的写字楼观察租金下降、租户缩减与空置变化。自己在2023年底未先卖后买便换房，旧房贬值和收入前景令债务压力加重，因此削减消费并考虑缩小居住面积。
视频来源： 「观众投稿分享」20260903：东非纺织业、外贸汽配行业、外资车企、商业地产、不良资产行业观众投稿分享
读信时间： 00:15:10—00:17:21
正文为公开视频读信的整理文本，标题与概要由整理者概括。来信中的经历与判断请结合原视频阅读。
投稿正文
第二老厉害你好我是B站用户经常看你的言报收藏了很多非常感谢你的分享我在深圳一家私企管理商业办公项目的租赁和运营在保安新中心区和老城区各有一栋写字楼属于地产行业近几年受冲击最大由于Bose是改开之后做制造业起家的那一代企业家几十年打拼下来的自由写字楼自己管理还能维持但收益已经大不如前了为留住租户一直在减租以共度难关办公室的办公租金从2018年的170块钱每平到现在是80块钱每平商业的降幅更多从做装饰公司的租户生意是减了九成只剩下一成员工从之前的700多人一路cut到目前30人以下自己承担不了之前的租金了找了朋友来分租有的租户减了大半面积的门店去郊区做了仓储式的配送实体经营也非常难上个月我的客户说去前海看写字楼带精装可拎包入住的已经报价变成了55块钱每平米加上3535块钱的管理费后海福田办公都空置很多商业空置是更高的听闻企鹅岛进驻之后退掉了南山园区跌去一半个人住宅则是跌破了10年前的开盘价我2023年底换房的时候是没有先卖后买导致旧房贬值没能按原计划覆盖新房部分的债务加之工作前景不佳房贷压力大换房后又跌了100多万几乎缩减了一切不必要的开支什么换车旅行连换个带烘干的洗衣机都不想了正考虑减少债务接受更小面积目标是减债到公积金的额度也就是112万因为我是单人户找到适合自己的平衡深圳的科技制造业出口的底子是非常扎实的但也同时是两极分化严重老钱和新贵买爆了深圳湾的豪宅而小市民为数百万的房贷和收入下降所压垮被动灵活就业的人更是艰难这个城市仍有它的竞争力和潜力机会会有同时对价也高个人在想办法保存一点能量熬过周期为了看你的言报我搜索了几个账户可能是其他人转发的言报内容遮挡了很多请教一下怎样才能看到你完整的言报非常多谢
故事评价与启示
以下为整理者分析，与投稿原文分开。
评价
运营端见到租金走弱，家庭端却承受未先卖后买的债务，展示了行业风险与个人负担的同向叠加。豪宅热度不能解释普通家庭的承受能力。主动考虑缩小居住面积，是承认约束后的调整，不应被简单视为失败。
启示
换房需要把交易顺序、旧房出售时间和收入波动共同纳入安排。生活方式缩减可以恢复余地，但要依据真实预算，而非依赖下一轮价格回升。
值得关注的点
- 免租期、管理费和实际出租面积变化后的有效租金。
- 减债方案在收入继续下降时是否仍可执行，居住面积与生活需要是否匹配。