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S088｜武汉房屋抵押中介：从P2P、银行信托到典当业务的风险迁移
行业： 房屋抵押融资 / 典当居间
地区： 武汉
人物与概要
从业约十年，经历P2P、银行及信托产品，2025年起投入自有资金参与典当抵押业务
投稿人回顾房价上涨时放款扩张、机构进入，以及价格下行后逾期增加和融资门槛提高的变化。典当业务填补部分融资缺口，但他担忧客户回款、抵押品价值和杠杆共同放大的风险。
视频来源： 「CF40」20260929：国常会通稿承认经济运行出现问题，出台房贷贴息和稳投资政策是为了达成至少4.5%的增长目标｜观众投稿分享：典当行业、互联网大厂、制造业AI应用开发
读信时间： 00:13:17—00:17:23
正文为公开视频读信的整理文本，标题与概要由整理者概括。来信中的经历与判断请结合原视频阅读。
贷款利率、机构业务变化和盈利情况均为个人业务范围内的观察，未逐项核实。
投稿正文
我是一位在武汉从事房屋抵押贷款的中介,主要做银行和机构类产品的居间业务,分享一下本人最真实的体感,从业差不多十年,从最早的P2P贷款,到中间的银行,信托,再到目前的典当行业,兜兜转转的还是从民间资金走向了民间资金,因为我只做抵押贷款这一块,所以业务和房地产行业可以说是息息相关的,2016年底入行P2P公司,此时武汉房价已经开始启动,大量逾期客户有了套利空间,逾期率下降,公司收益开始大幅提升,于是开始大规模扩张,当时审批基本上不看还款能力,
主要关注房产价值,贷款金额最高可以做到房产价值的80%,到了2018年达到巅峰,武汉分公司平均月放款量基本在一个亿左右,当时P2P房底产品年化利率在10%,15到18%,而银行抵押产品的年化利率大概在6%到9%,后面P2P因为各种原因开始爆雷,其实公司在此期间利润还是很可观的,因为当时做的还都是真实抵押债权,很多公司员工自己也参与了投资,后面不少资金也确实收回来了,但整体趋势已经不可逆了,到了2019年底P2P基本凉凉,后来房价继续上涨,
资产价格不断上升,借贷风险相对变小,银行和机构开始大规模入场,由平安银行打响了第一枪,银行开始降低门槛,利率和审批标准也逐渐降低,2020到2024年期间的主要就是做银行抵押业务,银行居间业务的主要客群一部分是想降低按揭利率的客户,另一部分是购房时希望少付首付的客户,中间也穿插了一些信托类产品作为银行产品的补充,比如中海信托,渤海信托,中梁信托这类产品,这个时期房价整体还是处于上行阶段,业务相对比较好做,也是在这个阶段我慢慢积累了一部分原始资金,
2024年至今随着房价下行抵押贷款的风险开始逐渐暴露,越来越多的逾期客户出现资不抵债的情况,信托类产品的客户本身资质相对较差,以前还有阻止资产作为约束和保障,但随着资产价格下跌,很多客户开始大面积逾期,信托类产品也开始纷纷退场,银行的逾期率同样开始上升,分分提高准入门槛,谁先入场谁可能就先退场,平安银行,光大银行,汉口银行等也基本逐渐收缩,甚至退出房屋抵押类零售业务,其他银行也纷纷筑起了高台,和2017年以前不一样的是,以前是高利息高门槛,
现在是低利息高门槛,随着信托产品退出,银行门槛不断提高,抵押类融资开始变得越来越困难,这个时候民间资金开始重新站出来,以前是P2P,我在2025年初开始利用自己积累的原始资金参与典当抵押类业务的投入,典当类产品的利率大概在年化18%到24%之间,某种程度上也算成为了一个baby的放贷人,目前我们的客户群体基本以养征信,等待银行融资,以及压账短期过渡类客户为主,因为市场上出现了产品空缺,所以目前我们还是有一定的市场,虽然整体业务量相比以前下滑了很多,
但是从利润率来看,目前还是比很多其他行业要高不少,但问题也越来越明显,银行的壁垒越来越高,客户押款也越来越难回,后期的逾期风险势必也会向上提升,更重要的一点是,目前有一部分资金也是加了杠杆的,所以对于这件事到底能不能做下去,还能做多久,其实我自己也开始有些迷茫,回头看这10年房地产行业经历了上涨,也经历了下跌,融资市场也从P2P到银行信托,再到今天的典当和民间资金,看起来,来产品一直在变,但底层逻辑似乎一直没有变,就是房产价格上涨的时候融资容易,
房产价格下跌的时候风险开始暴露,而我们这些做房屋抵押贷款的人,也只能跟着市场不断寻找新的生存空间,这就是一个房屋抵押中介人的分享,希望能对大家有一些作用吧,感谢老厉害提供的平台,让各行各业的兄弟们可以交流学习,
故事评价与启示
以下为整理者分析，与投稿原文分开。
评价
业务从银行居间迁往典当，不代表融资风险消失，更可能是高风险客户进入价格更高的渠道。抵押物下跌、客户经营恶化与短期周转相互强化，高利率首先是需要解释的风险信号，而非天然利润。
启示
理解融资要穿透抵押物，看到最终还款来源。等待下一笔贷款并不等于恢复经营，不能把反复续借当成现金创造能力。
值得关注的点
- 客户退出依赖真实经营回款、出售资产，还是另一家机构继续融资。
- 抵押登记、处置时间与实际回收如何验证，中介自有资金参与后激励是否改变。